El principio del tracto sucesivo
El principio de tracto sucesivo es aquel por el cual, cuando se inscribe o anota un título sobre un bien inmueble en el Registro de la Propiedad tiene que estar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que ha otorgado dicho título.
Es un principio contemplado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria:
“Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. (…)”.
La importancia de este principio está relacionada con la función que realiza el Registro de la Propiedad, pues garantiza la legalidad de la transmisión del derecho de propiedad y demás derechos reales, dando seguridad jurídica a los titulares de los mismos.
Este principio conlleva varios efectos:
· Si quien otorga un derecho real no aparece como titular del mismo en el Registro de la Propiedad, el nuevo titular tampoco podrá ser inscrito. Es decir, se denegará la inscripción.
· Aquello que no se haya inscrito en el Registro de la Propiedad no afecta a quien realiza un contrato basándose en lo que sí está registrado.
La reanudación del tracto sucesivo interrumpido
La reanudación del tracto sucesivo es un procedimiento que pretende la adecuación de la realidad extraregistral a la registral cuando el titular de un inmueble no adquiere su derecho de propiedad de quien aparece como titular del mismo en el Registro de la Propiedad, restableciendo así el principio de tracto sucesivo que había sido interrumpido.
El tracto sucesivo puede verse interrumpido cuando se trasmite un inmueble, mediante documento privado, a un nuevo adquiriente que no inscribe su título en el Registro de la Propiedad.
Dicho tracto sucesivo se reanudará a través de un expediente de dominio regulador en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria.
Es muy habitual que el tracto sucesivo se interrumpa. Un ejemplo frecuente es cuando el primer titular de la propiedad de un inmueble está inscrito en el Registro de la Propiedad como tal, pero transmite el inmueble, mediante documento privado a un nuevo adquiriente que no inscribe su derecho en el Registro. Si finalmente, este último decide transmitir su derecho a otro adquiriente, este tercero se podrá ver en la necesidad de iniciar dicho expediente para adecuar la realidad extraregistral a la registral, rectificando así la información que consta en el Registro.
