El incumplimiento de elevar a escritura pública el contrato de compraventa de un inmueble, ¿es motivo de resolución?

No son pocas las veces que nos consultan si un contrato privado puede ser resuelto si este no se eleva a público. Para resolver a esta cuestión, debemos, en primer lugar, detenernos en lo regulado por el Código Civil. En especial, en lo dispuesto en los artículos 1.279 y 1.280.1:

Artículo 1.279

Si la ley exigiere el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez.

Artículo 1.280.1

Deberán constar en documento público: 1.º Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.

¿Quiere esto decir que si no se eleva a público un contrato de los contemplados en el art. 1.280.1 CC, este podrá quedar resuelto?

Para arrojar luz a esta cuestión, debemos analizar la sentencia nº 303/2014, 16 de septiembre, dictada por la Sección 1ª de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo.

Pues bien, según resuelve el Tribunal Supremo, el incumplimiento de la obligación de elevar a escritura pública el contrato de compraventa privado de los citados, no es causa directa directa de resolución del contrato. No obstante, esta eventualidad puede sí ser contemplada, siempre y cuando las partes lo hayan estipulado así en el documento de compraventa privado. O lo que es lo mismo, en estos casos prima el principio de la autonomía de la voluntad de las partes.

Así, el Tribunal Supremo en la sentencia citada indica expresamente que :

En primer lugar, de la interpretación del contrato celebrado se infiere, sin dificultad, que la meritada exigencia formal no viene revestida del carácter esencial apuntado ya para la propia validez del contrato, o bien, para el curso de su propia eficacia contractual resultando, por el contrario, su configuración genérica conforme al marco descrito del artículo 1280.1 del Código Civil (estipulación novena).

En segundo lugar, y atinente al plano de la realidad del contrato se debe señalar que el contrato quedó perfeccionado y ejecutado en sus principales obligaciones pues resulta indiscutido que en el mismo concurrieron todas las condiciones necesarias para su validez, que se llevó a efecto la entrega de la cosa (con la entrega de llaves y posesión de la plaza de garaje) y se realizó el pago del precio pactado.