LOS VICIOS OCULTOS
Hablamos de vicios ocultos en la compraventa inmobiliaria cuando se observa un defecto que aparece con posterioridad a la adquisición del inmueble.
Para que saber cuándo estamos ante “vicios ocultos” deben concurrir una serie de requisitos, de conformidad con la jurisprudencia:
- Entrega de un bien “viciado”: esto es, la existencia de un defecto, imperfección o alteración de la calidad o cualidades del bien o de alguno de sus componentes, siempre que disminuyan la utilidad que la cosa reporta al comprador, atendiendo al uso que se pactó en el contrato o al uso que por naturaleza se destina la cosa.
- Que el vicio esté oculto: esto es, no puede ser manifiesto o estar a la vista, pues el art. 1484 CC, exonera de responsabilidad al vendedor cuando el comprador hubiera podido percatarse del mismo con su pericia. Es decir, que por razón de su conocimiento, profesión u oficio debiera percatarse de la existencia de vicios.
- Gravedad del vicio: debe ser de una magnitud suficiente como para que el adquiriente haya consumado la compraventa, entendiendo que de haberlo observado no habría comprado el inmueble o hubiera pagado menos recio por él.
- Preexistir el vicio a la compraventa: el comprador debe probar la existencia del vicio y que este es anterior a la perfección del contrato.
LA ACCIÓN REDHIBITORIA
La acción redhibitoria es aquella por medio de la cual el comprador puede resolver el contrato por el incumplimiento del vendedor, estando obligado éste a devolver al comprador los gastos que la compraventa le originó.
El artículo 1486 Código Civil, establece:
“En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión”.
Dicha acción exige acreditar el dolo, esto es, que el vendedor actuó de mala fe, pues este conocía los defectos de la cosa y no los manifestó antes de que tuviese lugar la compraventa.
El plazo para el ejercicio de la misma es de 6 meses desde la entrega de la cosa vendida. Así, el artículo 1490 CC: “Las acciones que emanan de lo dispuesto en los cinco artículos precedentes se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida”.
TIPOS DE VICIOS OCULTOS EN UNA VIVIENDA
En los supuestos de desperfectos en bienes inmuebles, los plazos para reclamar posibles vicios ocultos en la vivienda son diferentes a cualquier otro tipo de bien, pues los vicios pueden ser estéticos, estructurales y de habitabilidad.
Para el supuesto de daños estéticos, el plazo para la reclamación de vicios ocultos es de un año desde la entrega de la vivienda al comprador. Si se trata de daños estructurales, los plazos aumentarán a diez años a contar a partir de la entrega de las llaves. Finalmente, si los daños de la vivienda provocan que no se cumplan los requisitos mínimos de habitabilidad, el plazo de reclamación es de tres años.
