Cuestiones relativas a la fianza obligatoria en los contratos de arrendamiento celebrados con posterioridad al 6 de marzo de 2019.

Concepto de fianza

La fianza en el contrato de arrendamiento no es más que una garantía que se constituye a favor del arrendador.

A pesar de su importancia y de los numerosos problemas que puede llegar a generar, existe una regulación muy vaga e incompleta de la fianza.

Constituye una cantidad económica que el arrendatario se obliga a entregar al arrendador con objeto de asegurar el cumplimiento de sus obligaciones como inquilino.

Esta institución, no impide que el arrendador, a su vez, pueda exigir al arrendatario otras garantías, llamadas “garantías adicionales”, tales como: aval bancario, seguro por impago de alquiler, depósito, etc.

Regulación legal

El artículo 36.1 de la ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, establece:

“1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”.

A esta fianza, se la denomina técnicamente como “fianza legal”. La falta de entrega de la misma al arrendador, es motivo de resolución del contrato de arrendamiento.

No obstante, la fianza puede ser actualizada, y así lo disponen los apartados 2 y 3 del mismo art. 36:

“2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza”.

La finalidad de la fianza y las garantías adicionales

La fianza legal y las garantías adicionales sirven al arrendador para resarcirse en caso de que se produzca algún incumplimiento del arrendador en sus obligaciones.

Así, si el inquilino incumple alguna de las obligaciones establecidas en la ley o en el contrato, podrá el arrendador hacer uso de la fianza para resarcir el daño sufrido.

La fianza podrá ser aplicada al impago de rentas u otras cantidades asimiladas que no hayan sido abonadas. Ejemplo: recibos de suministro, cuotas de comunidad de propietarios, deterioros sufridos en el inmueble, etc.

Una vez llegados al fin del contrato, sin incidencias, el arrendador deberá devolver al inquilino la suma inicialmente entregada en concepto de fianza, si la vivienda se ha devuelto en condiciones aceptables.

En caso de tener que hacer frente a desperfectos, el arrendador podrá quedarse con todo o parte de la misma, para hacer frente a las reparaciones o cantidades adeudadas.